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2018-09-25 11:25 / 阅读次数:

来源:网络

任何重大政策的到来,都是从吹风开始的。

日前,广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于925日上报住房城乡建设部。

一时间,取消商品房预售制的消息甚嚣尘上。

当晚,广东省房协相关人士向《中国经营报》记者表示:

该文件只是征询意见稿,并非真的实施。

住建部房地产市场监管司相关人士同样表示:

情况并不属实,具体我们也在调查处理当中,具体情况不方便透露。

两级机构纷纷出面否认,这件事有意思了。

1“卖楼花”简史

土地70年产权、公摊面积、商品房预售制,堪称房地产市场的三大发明。

巧的是,这三大发明均是师仿香港而来。

1950年代的香港百废俱兴,房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售,对资金要求量大,有开发商率先想出“分层出售”的主意,既然分层出售,那么自然就有了公摊部分,公摊面积于是由此而来。

1953年,刚刚从海上赚取第一桶金的霍英东,加入房地产业。精明的霍英东,第一时间就看到房地产的巨大商业潜力,同样看到仅靠分层出售还不足以刺激庞大的购房需求。

为加快商品房销售,霍英东设想出分期付款”模式。

第一期先交订金百分之五十,第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。

分期付款一经推出,立刻引爆香港楼市。

香港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”,所谓预售楼花,就是“卖楼花”。

“卖楼花”让开发商在动工之前就获得一笔定金,从而加快资金周转速度,而购房者也因此减轻资金压力,香港楼市彻底被激活。

霍英东后来回忆说:

每天都有很多市民从港九各地蜂拥而来,队伍排成长龙,售楼盛况空前。有些人排队预售到“楼花”后,随即把“楼花”转售给别人,一天之间就已经赚了一笔……

霍英东由此赚得盆满钵满,“卖楼花”也被各地所效仿。

2预售制:空手套白狼的游戏

1994年,我国出台《房地产管理法》,其中提出“商品房预售制度”,这就是“卖楼花”在内地的变形。

商品房预售制,伴随中国房地产已有25年。在住房短缺时代,预售制提高周转速度,有效促进住房供给,功不可没。然而到了25年后的今天,预售制已经弊端重重。

预售制,说直白点,其实就是“空手套白狼”的游戏。

众所周知,一栋高层建筑,从拿地到完工一般需要两年时间。而在“卖楼花”模式下,香港最早只要项目立项就能对外开售,而内地则要求建设设1/3层左右时即可对外预售,而这个时间周期一般都是半年左右。

半年就能开卖,购房者付了定金,银行给了贷款,开发商轻轻松松拿到现款,同时还能以既有资金再度放大银行贷款,然后进行下一轮开发。

房地产的高周转模式由此而来,而风险却转嫁给购房者和银行。

卖楼花,给购房者以“期房比现房更便宜”的印象,提前两年锁定购房者。同时,以不到三成的自有资金,撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目,源源不断从购房者和银行手中套取资金。

可以说,品房预售制,是中国房价政治经济学的基本构成。它是维系房地产企业高周转的重要基础,也是维系土地财政高速运转的重要前提。

所以,不难明白,为什么“取消预售制”呼吁了十多年却一直毫无进展,也不难理解,为何此番两个机构都纷纷出面辟谣。

3取消预售制:让谁恐惧?

有时候吹风,是为了试探市场,为政策落地提供前提。还有些时候,吹风是为了反向试探决策部门,防止政策的落地。

取消预售制,最直接的影响就是房企周转速度变快,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。

中小房地产开发商,或将面临生死之劫。事实上,最近一段时间,银行开发贷、信托贷款等房企融资方式全面受限,一些中小地产商就频频传出“崩盘”的消息。

大开发商也不是高枕无忧。虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围,大鱼吃小鱼。但预售取消,整个市场都要面临资金压力,房企的利润必然大受影响,高速扩张的历史,将会一去不复返。

所以,无论是大开发商,还是小开发商,都不会乐见“卖楼花”的消失。

对于地方政府来说,高周转的好处,是提高了土地出让的效率,短时间内获得更多的卖地收入。

如果高周转不复,一宗土地两年才能变现,开发商必然减缓拿地速度,土地财政又将如何维系?

所以,现实利益错综复杂,“卖楼花”显然不会那么容易取消。

4不必担忧房价上涨

“卖楼花”一旦取消,房价将会何去何从?

很多人担心,预售取消,住宅出让周期变长,会减少新房供给,让市场更加供不应求,房价应声而涨。

这显然是过度担忧。

其一,现在早已不是住房短缺时代。过去一旦取消预售制,必然会带来供给短缺。现在早已不可同日而语,一二线城市早已进入存量房时代,取消预售的影响,没有想象那么大。

其二,影响房价的根本因素在于两点:一是货币放水,二是土地垄断。有没有预售制,在其中的分量并不大。否则,过去25年,预售制大行其道,最近开发商高周转更是进入极致,可见有半点阻止了房价的上涨?

其三,楼市已经进入冰封期,最大的制约因素不在于供给,而变成需求不足。换句话说,房票足够,但刚需们都在持币观望。预期一旦下行,市场成交量自然下降,预售取消又如何?

其四,预售制给开发商加杠杆,将风险转嫁给购房者和银行。取消预售,显然符合购房者的利益。即使不取消限售,将预售资金进行第三方托管,也好过现今的开发商“空手套白狼”。

所以,作为购房者,千万不要被一些人牵着走。


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本文标题:取消商品房预售制 对房地产行业和购房者有哪些影响

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